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羊の家

迷えるヒツジとクマの家づくり 30代夫婦が建築家と工務店と三者四脚で走る備忘録

羊の家的住宅ローン考察

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9月の着工に向けて、住宅ローンがどんどん現実味を帯びてきています。
先日仮審査を2行に申請したところです。
 
地銀2行、メガバンク1行、ARUHI(フラット35)の4者と面談しました。
どれが一番我が家に合っているのか考えてみることにします。
考察というほど立派なものではございません。
 
<基本情報>
・名義は夫一人
・借金、延滞ゼロで信用情報は問題ナシ
・年収、勤務先、勤続年数も特に問題ナシ
 
うちのハムさんは誠実と堅実と慎重とあと九州男児を混ぜてクマにしたらこうなりました、みたいな人です。
ローンは嫌いで、今まで車を含め全て現金かカード一括払いで済ませてきました。

てれんぱれん生きてきた妻の目から見ると、夫はとてもまぶしい存在であります。
 

変動か固定か

ハムさんの性格を考えると、我が家の住宅ローンはリスクの少ない全期間固定一択です。
 
一番得なのは「金利の低い今は変動で借りておいて、後々固定に乗り換える」なんでしょうけど、そうタイミングよく乗り換えることはできないと思います。
あんまり経済とか詳しくないので機会を逃して失敗しそうです。
 
11年目に全額繰り上げ返済できるなら間違いなく変動(10年固定)にすると思いますけど。
宝くじにでも当たらない限り無理かな。
 
 

フラット35

ひと昔前のフラット35は、銀行のローンに通りにくい人が選ぶもの、といったイメージがありました。
リスクが少ない代わりに金利も変動よりも高いですし。
 
ところが、世はまさに空前の低金利時代
今月もまた最低金利を更新し、35年ローンで1%を切って全期間0.93%固定
フラット35Sが適用される場合、当初10年間は-0.3%の優遇があるので0.63%固定(場合によっては-0.6%の0.33%)!

変動金利に迫る低金利で、もはや属性の良い悪い関係なく選択肢に入れるべきものになっていると思います。

主なメリット・デメリットは以下です。(まだまだあります)

<メリット>
・全期間金利が固定で安心
・保証人、保証料は無料
団体信用生命保険への加入は任意
・物件が一定の条件を満たせばフラット35Sを利用できる

<デメリット>
・物件に一定の条件がある
・融資手数料がかかる
・団信に加入する場合は別途保険料がかかる
・諸費用を含めた借り入れは不可
・融資実行は引き渡し時(つなぎ融資が必要)
金利は融資実行時のものを適用
・つなぎ期間の保障が無い

そこそこメリットもデメリットもあります。
つなぎ融資が少し面倒なのと、保険料が結構高いんですよね。
つなぎ期間の保障が無いので別途保険を考えないといけないのも面倒です。
 
引き渡しは1月の予定ですが、金利は今より上がってる気がします。 その間やきもきするのも嫌ですね~。
 
 

メガバンクU

こちらは我が家のメインバンク。
 
当初は候補に入っていませんでした。
しかし35年の超長期固定ローンの金利6月は1.11%7月には1%にまで下がった為、突如第一候補に躍り出てきました。
この金利はネット銀行を除く全銀行の中で断トツです。かなりの強気ですね。  
一般的な銀行での住宅ローンの特徴は以下。

金利プランが選べる
団体信用生命保険は無料
・団信は強制加入
・保証料がかかる
・繰上返済手数料は銀行による
 
U銀行の特徴としては

・融資実行が土地の決済時と引き渡し時(つなぎ融資が必要)
金利は融資実行時(土地と建物で金利が変わる)
・つなぎ融資に関してはノータッチ
・保障が7大疾病保障のみ(金利0.3%上乗せか保険料か選択)
 
やはり融資実行が土地の決済時と引き渡し時というのが一番のネックです。
着工金や中間金が出ないので、つなぎ融資を使う必要があります。 これは完全に予定外でした。
 
またU銀行は内部のつなぎ融資を持っていません。
基本ノータッチです。(つなぎ使うなら使えば~という姿勢。くそうメガバンクめ。
もしつなぎを使うなら恐らくJIOになるでしょう。
 
メガバンクゆえ対応が強気ですね。
N社は今まで取引が無かった為、電話をしたWさんには結構塩対応だったそうです。  
 
 

地銀A

地元の銀行です。
当初フラットとの対抗だったのですが、メガバンク候補に出てきたことで、超長期の取り扱いのない地銀Aは戦意を喪失してしまいました。
ひととおりのプラン説明のあと、雑談をして終了。
 
 

地銀B

地元の銀行です。
35年の全期間固定金利が1.2%とそこそこいい感じです。
 
メガバンクUとの違いは保険です。
Uが7大疾病の0.3%金利上乗せに対し、地銀Bはガン保障は無料、8大疾病保障が0.15%金利上乗せです。
つまり全期間1.35%。
また土地決済時に全額降りるので、つなぎ融資の必要はありません

担当のお姉さんがいい感じだったので好印象。
 
 

どうなる今後の金利

というわけで、地銀BとメガバンクUに仮申請しました。
 
金利を気にしだしてから毎日見てる国債の動きです。

日本国債10年 年利回り | マーケット情報 | 楽天証券

フラットと長期固定の金利はこのグラフに連動しています。  

イギリスのEU離脱騒動後ぐんぐん下がって-0.3を超えるかというところまで来たのですが、今月の半ばから急上昇しだしてめちゃくちゃ焦りました。
もう少し動揺が続くと思ったのですが、思ったより落ち着くのが早かったです。
ここ2.3日でまた下がってますが、動きが読めません…。
 
8月はほぼ確実に金利は下がると思いますが、9月はどうでしょう。
今、日銀の金融政策決定会合の真っただ中ですね。
追加緩和は果たして行われるのでしょうか??
 
なにとぞなにとぞ現状維持、もしくはもっと下がってくださいませ!

 
 
 
 
 
今日は以上です。
 
 
 
 
 
 
 
 
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@ ´ エ`)下がりたまへー  

 

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